Under de senaste åren har det blivit tydligt, och inte bara genom många TV-dokumentärer, att inte alla byggnader vilar på en stabil grund. Särskilt i tider av kostnads- och tidsbesparingar ses en markundersökning ofta som överflödig. Detta kan fungera bra för idealiska tomter. Men för alla andra tomter kan ogynnsamma markstrukturer orsaka betydligt mer kostnader och tidsåtgång än vad byggaren skulle vilja. Så ta det säkra före det osäkra och låt utföra en markundersökning!
A Expertis inom underjord wird auch als Bodengutachten, geologisches Gutachten, Gründungsgutachten oder als Baugrunduntersuchung bezeichnet. Ganz allgemein wird dabei die geologische Beschaffenheit eines Grundstücks genauer untersucht.
Viktiga för markundersökningen är
- markens struktur med dess lager,
- Fastställande av markgrupp och markklass,
- grundvattensituationen med grundvattenytans höjd,
- möjligheten för vatten att tränga in (infiltrationskapacitet) och
- Fastställande av eventuell kontaminering (mineralolja, oexploderad ammunition).
Efter borrproverna är det möjligt att klargöra hur undergrunden kommer att bete sig med den byggnad som ska uppföras på den. För detta ändamål har experterna tillgång till olika mekaniska värden, som fastställs och beskrivs i dokumentationen.
Dessa är bland andra:
- Vikt (förhållandet mellan vikt och volym),
- Skjuvhållfasthet (golvets bärförmåga),
- Friktionsvinkel (vinkel för möjlig belastning på en yta utan att orsaka glidning) och
- Kohesion (sammanhållning av de enskilda partiklarna i jorden).
Interaktioner med närliggande byggnader beaktas också.
I ett nötskal: Undergrundsrapporten ger information om hur ditt drömhus kan byggas på din fastighet. Den visar vilken ansträngning som krävs för att gräva ut bygggropen, om stabiliseringsåtgärder är nödvändiga och hur grunden eller källaren ska se ut.
När är rätt tidpunkt för en markundersökning?
Om du har hittat en tomt som du vill bygga på, kan du göra en första förfrågan om markförhållandena. Byggnads-, vatten- och miljömyndigheterna kan ge information om detta. De har ofta grundläggande information om den lokala marksituationen. Insikt, till exempel i Register över förorenade områden och misstänkt förorenade områden i de enskilda delstaterna (här Baden-Württemberg) kan du ansöka online.
Ett litet tips: Om du upptäcker svaga eller upphöjda områden på eller runt den önskade fastigheten (t.ex. trottoarplattor), tydliga sprickor i fasaden på gamla byggnader, lutande delar av byggnader, upphöjda områden, gatunamn som anger markförhållanden eller tidigare användning (t.ex. sandväg, grusgropväg), bör du vara försiktig. Gamla kartor eller utvecklingsplaner visar också tidigare industriområden, vilket indikerar om marken kan vara förorenad (t.ex. olja).
Om din egen första analys låter mycket lovande bör du ändå låta göra en markundersökning innan du slutför köpet av fastigheten. Detta är mycket mer detaljerat än den information som myndigheterna tillhandahåller och skyddar dig från obehagliga överraskningar, eftersom markförhållandena kan variera kraftigt även i de minsta utrymmena.
Naturligtvis kan markundersökningen också beställas från en expert efter köpet. Men då löper du risken att drabbas av betydande extrakostnader och byggförseningar om terrängen är svår. Om markundersökningen utförs före köpet kan mängden markarbeten exakt kvantifieras och ger därmed planeringssäkerhet.
Det finns ingen giltighetstid för underjordsrapporter, men lokala förändringar kan till exempel leda till att grundvattennivån ändras. Om du har en äldre markundersökning bör du rådfråga en expert för att avgöra om en ny undersökning är nödvändig.
I ett nötskal: Den bästa tiden för en markundersökning är innan du köper en fastighet.
Vad behövs en undergrundsutredning för?
Som redan beskrivits i avsnittet "Vad är en undermarksrapport?" är detta dokument ett viktigt verktyg för byggplanering.
Slutsatser för huskonstruktion kan härledas från de fastställda värdena:
- Kommer golvet att hålla för det planerade huset eller måste ändringar göras?
- Kan man förvänta sig sättningar? Kan byggtiden förskjutas i enlighet med detta eller kommer markkomprimering att hjälpa?
- Hur djupt kan man bygga? Är en källare möjlig?
- Hur måste grunden eller källaren se ut (murad, vattentät armerad betong)?
- Är utgrävningsgropen lämplig för återfyllning?
- Hur mycket kommer markarbetena att kosta (tid, kostnader)?
Utvecklingen av en källare, till exempel, beror i hög grad på grundvattennivån. Alla områden som ständigt är i kontakt med det vattenbärande lagret måste tätas på lämpligt sätt, t.ex. med ett tråg av armerad betong. Dåligt dränerat läckagevatten kan också skada byggnaden på lång sikt om den byggs på ett felaktigt sätt. Båda aspekterna kan härledas från rapporten om undergrunden, liksom markens bärförmåga. Hur lätt marken kan bearbetas är lika viktigt för byggandet. Den Jordmånsklass Information. Byggkostnaderna beräknas i sin tur enligt markklassen.
Ett litet tips: Om du bygger med ett husbyggnadsföretag kan du inte utgå från att en markundersökning har genomförts. De förmånliga erbjudandena lönar sig bara om markförhållandena är idealiska. Utan en markundersökning kan det hända att huset lutar på grund av sättningar eller att vatten tränger in i grunden eftersom den billigaste men minst fördelaktiga metoden användes.
Sist men inte minst kan kunskapen om undergrunden också skydda mot köp av en förorenad fastighet. Oexploderad ammunition från andra världskriget kan än idag hittas i stadskärnor, vars bortskaffande medför höga kostnader. Dessa kostnader bärs av ägaren. Förorenade tomter, t.ex. före detta bensinstationer eller garage, kan också vara dyra för byggherrar. Även av dessa två skäl är det tillrådligt att genomföra en markundersökning.
I ett nötskal: En markundersökning är nödvändig för varje ny byggnad eller ändring av en befintlig byggnad för att säkerställa att huset byggs på en säker grund.
Är en markundersökning obligatorisk?
Den Bygglagstiftning har sedan 2008 krävt en sådan rapport om du vill bygga en ny byggnad på fastigheten. Det ger dig och den enskilde hantverkaren trygghet i alla planärenden och under byggfasen. Om det redan finns en byggnad på platsen är en markundersökning inte absolut nödvändig. Men den är ändå tillrådlig. Som fastighetsägare är du i allmänhet ansvarig för alla frågor som rör fastigheten. Om det t.ex. i samband med rördragningen upptäcks att det finns flygbomber eller förorenade områden på din privata mark, är du ensam ansvarig för att dessa tas om hand.
Ett litet tips: Om du har beställt en markundersökning överförs ansvarsrisken till den anlitade lantmätaren.
Vilken information innehåller en undersökning av undergrunden?
Markrapporten är en omfattande analys av marken med dess sammansättning och mekaniska egenskaper. Samspelet mellan byggnaden (som ska uppföras), grundvattnet, marken och byggnaderna i grannskapet undersöks och utvärderas specifikt. Jordproverna analyseras också med avseende på förorenat material med hjälp av en geokemisk preliminär undersökning. Rapporten om undergrunden innehåller exakta uppgifter om de olika mätvärden och parametrar som byggnadsingenjören behöver. I regel ingår en grundläggningsrekommendation (t.ex. grundplatta, tråg) i markundersökningen.
Följande information finns dokumenterad i expertisen om underliggande jordlager:
- Allmän information (ägare, byggnad och plats),
- Undergrundens struktur och lager,
- Jordart med karakteristiska värden,
- Jordmekanik (sättningsbeteende, lastbärande kapacitet),
- Grundvattennivå och infiltrationskapacitet,
- Motstånd i botten,
- Frostbeständighet,
- Riktlinjer för markarbeten och tätning av byggnaden (t.ex. vattentät källare i form av ett tråg av armerad betong) och
- Resultat av den preliminära geokemiska undersökningen (om så önskas).
Om markundersökningen visar på kemisk förorening krävs ytterligare en undersökning för att kontrollera förekomsten av föroreningar.
Vem behöver kunskap om underjorden?
Byggnadsingenjören använder markundersökningen för att utföra sina beräkningar. Med hjälp av olika nyckeltal kan han planera ditt drömhus med alla dess väggar, tak och fundament eller källare.
När byggnationen påbörjas utförs även markarbetena på grundval av markundersökningen. Alla befintliga problem dokumenteras i rapporten och lämpliga åtgärder rekommenderas. Om till exempel utgrävningen måste bortskaffas ges information om detta, liksom om eventuell nödvändig komprimering av jorden.
För utgrävningen av bygggropen och därmed också för kostnaderna och Hänsyn till kostnader Uppgiften om jordklass är viktig. För hård eller för mjuk jord är mindre idealisk och kräver mer arbete. Om förorenat material påträffas vid markundersökningen måste det omhändertas. Markrapporten innehåller också karakteristiska värden från den geotekniska utvärderingen som är viktiga för markbyggnadsingenjörerna. Om det utgrävda materialet är olämpligt för vidare konstruktion måste det avlägsnas och annat fyllnadsmaterial organiseras.
Viktig information för skalbyggaren är infiltrationskapaciteten och grundvattennivån. Därefter fattas beslut om hur en källare måste tätas för att skydda byggnaden mot vatteninträngning.
Byggkostnaderna kan också beräknas på grundval av markundersökningen.
I ett nötskal: Markundersökningen krävs av byggnadsingenjören, kostnadsberäkningen samt mark- och stombyggnadsbranschen.
Vilka risker kan uteslutas genom en undersökning av undergrunden?
Som en första risk kan du minimera eller helt utesluta din egen personliga ansvarsrisk. Av den anledningen är det tillrådligt att inhämta ett expertutlåtande innan du köper. Om du har låtit en expert undersöka marken kan du börja bygga ditt hus med planeringssäkerhet.
Följande risker kommer garanterat att upptäckas vid en markundersökning:
- Svårigheter och komplikationer under markarbetena,
- ojämn markprofil på flera ställen (sättningar är troliga),
- Grundvattennivån är för hög och infiltrationsegenskaperna dåliga (att beakta vid byggande av källare),
- Otillräcklig bärighet i marken (packning av marken nödvändig),
- Förorenade områden och föroreningar i mark och
- Bombfynd.
Du har redan lärt dig av den information som hittills lämnats att köpa en tomt utan markundersökning är som ett lotteri. De risker som listas visar också mycket tydligt att ett husbygge utan markundersökning kan orsaka följdskador, särskilt av ekonomisk karaktär. Om grundvattnet till exempel trycker hårt mot fundamentet underifrån kan vattentätningen skadas. På samma sätt kan man inte utesluta förseningar i byggandet om marken är för hård eller om förorenade områden först måste avlägsnas.
Ett litet tips: Om problematiska underlag inte bedöms i detalj kan det hända att husbygget inte heller går smidigt. Läckande källare och väggar, sprickor i väggarna eller en deformerad takstol kan vara resultatet av felaktig byggplanering och felaktigt utförande. Beställ därför en markundersökning innan du undertecknar ett kontrakt!
Vad bör beaktas vid en markundersökning?
För det första bör du anlita en oberoende expert som är behörig att upprätta en underjordsrapport. Till dessa hör geologer, geotekniker och civilingenjörer. Helst bör du hitta en expert från regionen som är bekant med det lokala området.
Omfattningen av en markundersökning kan variera, men bör i princip innehålla all information som anges i avsnittet "Vilken information innehåller en markundersökning?". Experten behöver cirka två till fyra veckor för att utarbeta rapporten. Det innebär provtagning på plats, vilket består av en slagborrning i minst två områden på fastigheten och små pålslagna borrhål. Vid slagborrningen drivs en ihålig kropp ner i marken, som innehåller de olika jordlagren när den tas bort. Dessa analyseras sedan i laboratoriet med hjälp av olika jordmekaniska tester och mätningar.
I regel omfattar markundersökningen inte en geokemisk analys med avseende på eventuella föroreningar och förorenade områden i marken. Detta måste beställas separat när kontraktet tilldelas.
I ett nötskal: Ge en expert på geovetenskap eller civilingenjörskonst i uppdrag att genomföra en professionell analys av alla fysiska och markmekaniska, och eventuellt även geokemiska, parametrar från marksonderingarna.
Kan en underjordsanalys användas för bortskaffande?
Die allgemeine Baugrunduntersuchung besteht aus der Untersuchung der physischen und mechanischen Eigenschaften des Bodens. Wie im letzten Abschnitt erwähnt, muss eine Untersuchung auf Schadstoffe zusätzlich in Auftrag gegeben werden. Nur diese geochemische Deklarationsanalyse kann feststellen, ob sich Stoffe im Boden befinden, die extra entsorgt werden müssen.
Ibland utförs en preliminär geokemisk undersökning som en del av markundersökningen, som redan visar om det finns föroreningar i marken och om ytterligare analys är nödvändig.
Ett litet tips: Om du köper en fastighet som ligger på en före detta industri- eller handelsplats är sannolikheten stor att det finns förorenade områden. Du bör definitivt beställa en geokemisk undersökning.
Vilka kostnader bör budgeteras för en markundersökning?
Vissa byggherrar avskräcks av kostnaden för en markundersökning och föredrar att avstå från denna undersökning. Tänk dock alltid på att utan en sådan rapport kan komplikationer snabbt uppstå, vilket resulterar i extra arbete och extra kostnader.
En markundersökning kostar vanligtvis mellan 1 000 och 2 000 euro. Detta beror främst på kostnaden för undersökningen. Om till exempel en källare planeras när man bygger ett hus, ökar priset. Ytterligare undersökningar, till exempel kemisk förorening, leder också till extra kostnader.
Ett litet tips: Du kan låta markundersökningsposten ingå i din finansiering som en extra byggkostnad. Detta uppskattas till cirka 5 euro per kvadratmeter markyta.
Slutsats
Om du vill bygga utan obehagliga överraskningar bör du definitivt inte avstå från en markundersökning. Kostnaden för en sådan undersökning kan kompenseras av planeringssäkerhet, minimering av byggsvårigheter och uteslutning av statiska risker. Sist men inte minst skonas nerver och plånböcker, eftersom ansvaret överförs till experten när en markundersökning utförs.
