V posledních letech se ukázalo, a to nejen z četných televizních dokumentů, že ne každá stavba stojí na pevných základech. Zejména v době úspory nákladů a času je průzkum podloží často považován za zbytečný. To může dobře fungovat u ideálních pozemků. U všech ostatních pozemků však může nepříznivá struktura půdy způsobit podstatně vyšší náklady a čas, než by si stavebník přál. Hrajte proto na jistotu a nechte si provést průzkum podloží!
A Odborné znalosti o podloží wird auch als Bodengutachten, geologisches Gutachten, Gründungsgutachten oder als Baugrunduntersuchung bezeichnet. Ganz allgemein wird dabei die geologische Beschaffenheit eines Grundstücks genauer untersucht.
Důležité pro pozemní šetření jsou
- struktura půdy s jejími vrstvami,
- určení půdní skupiny a třídy půdy,
- stav podzemních vod s výškou hladiny podzemní vody,
- možnost průsaku vody (infiltrační schopnost) a
- identifikace možné kontaminace (minerální oleje, nevybuchlá munice).
Po odebrání vzorků z vrtů je možné objasnit, jak se bude chovat podloží, na kterém má být postavena budova. Odborníci mají pro tento účel k dispozici různé mechanické hodnoty, které jsou stanoveny a popsány v dokumentaci.
Mezi ně patří mimo jiné:
- Hmotnost (poměr hmotnostní síly k objemu),
- Smyková pevnost (nosnost podlahy),
- úhel tření (úhel možného zatížení povrchu, aniž by došlo k prokluzování) a
- Soudržnost (soudržnost jednotlivých částic půdy).
V úvahu se berou i interakce se sousedními budovami.
Stručně řečeno: Zpráva o podloží poskytuje informace o tom, jak lze na vašem pozemku postavit váš vysněný dům. Ukazuje, jaké úsilí je třeba vynaložit na vyhloubení stavební jámy, zda jsou nutná stabilizační opatření a jak by měly vypadat základy nebo suterén.
Kdy je správný čas na pozemní průzkum?
Pokud jste našli pozemek, který se vám líbí jako stavební parcela, můžete se nejprve informovat o půdě. Informace o ní vám může poskytnout stavební úřad, vodoprávní úřad a úřad životního prostředí. Často mají k dispozici základní informace o místní půdní situaci. Nahlédněte například do Registr kontaminovaných míst a podezřelých kontaminovaných míst jednotlivých spolkových zemí (zde Bádensko-Württembersko), můžete podat žádost online.
Malá rada: Pokud na požadovaném pozemku nebo v jeho okolí objevíte prověšené nebo vyvýšené plochy (např. chodníkové desky), zřetelné praskliny ve fasádě starých budov, nakloněné části budov, navršené plochy, názvy ulic, které poukazují na půdní podmínky nebo dřívější využití (např. cesta z pískovny, cesta ze štěrkovny), měli byste být opatrní. Na starých mapách nebo plánech zástavby jsou také vyznačeny bývalé průmyslové areály, které naznačují, zda může být půda kontaminovaná (např. ropou).
Pokud se vám vaše prvotní analýza zdá velmi slibná, měli byste si před dokončením koupě nemovitosti nechat provést průzkum terénu. Ten je mnohem podrobnější než informace poskytnuté úřady a ochrání vás před nepříjemnými překvapeními, protože půdní podmínky se mohou značně lišit i na těch nejmenších plochách.
Průzkum půdy si samozřejmě můžete objednat u odborníka i po koupi. Pak se však vystavujete riziku značných dodatečných nákladů a zpoždění výstavby, pokud je terén obtížný. Pokud je průzkum půdy proveden před koupí, lze přesně vyčíslit množství zemních prací, a tím získat jistotu při plánování.
Pro průzkum terénu není stanovena žádná doba platnosti, ale místní změny mohou způsobit například změnu hladiny podzemní vody. Pokud máte starší průzkum půdy, poraďte se s odborníkem, zda je nutné provést nový průzkum.
Stručně řečeno: Nejvhodnější doba pro průzkum terénu je před koupí nemovitosti.
K čemu je potřeba znalecký posudek na podloží?
Jak již bylo popsáno v části "Co je to zpráva o podloží?", tento dokument je důležitým nástrojem pro plánování výstavby.
Ze zjištěných hodnot lze vyvodit závěry pro stavbu domu:
- Udrží podlaha plánovaný dům, nebo bude nutné provést změny?
- Lze očekávat vyrovnání? Lze odpovídajícím způsobem posunout stavební okno nebo pomůže zhutnění zeminy?
- Jak hluboko můžete stavět? Je možné podsklepení?
- Jak musí vypadat základy nebo sklep (zdivo, vodotěsný železobeton)?
- Je výkopová jáma vhodná pro zasypání?
- Kolik práce si vyžádají zemní práce (čas, náklady)?
Například vývoj suterénu závisí v rozhodující míře na hladině podzemní vody. Všechny plochy, které jsou trvale v kontaktu s vodonosnou vrstvou, musí být dostatečně utěsněny, například železobetonovým žlabem. Špatně odváděná průsaková voda může při nevhodném provedení stavby také dlouhodobě poškodit budovu. Oba aspekty lze odvodit ze zprávy o podloží, stejně jako únosnost půdy. Pro stavbu je stejně důležité, jak snadno lze půdu zpracovat. Na Třída půdy Informace. Stavební náklady se zase vypočítávají podle třídy půdy.
Malá rada: Pokud stavíte dům s firmou, která se zabývá jeho výstavbou, nemůžete předpokládat, že byl proveden průzkum půdy. Výhodné nabídky se vyplatí pouze v případě, že jsou půdní podmínky ideální. Bez průzkumu podloží se může stát, že sedání půdy povede k naklonění domu nebo že do základů vnikne voda, protože byla použita nejlevnější, ale nejméně výhodná metoda.
V neposlední řadě může znalecký posudek o podloží chránit i před koupí kontaminované nemovitosti. V centrech měst se dodnes nachází nevybuchlá munice z druhé světové války, jejíž likvidace je spojena s vysokými náklady. Ty nese vlastník. Kontaminované pozemky, jako jsou bývalé čerpací stanice nebo garáže, mohou být pro developery rovněž nákladné. I z těchto dvou důvodů je vhodné provést průzkum terénu.
Stručně řečeno: Průzkum podloží je nezbytný pro každou novostavbu nebo změnu stávající budovy, aby bylo zajištěno, že dům je postaven na bezpečných základech.
Je pozemní průzkum povinný?
Na stránkách Stavební právo od roku 2008 vyžaduje takovou zprávu, pokud chcete na pozemku postavit novou budovu. To dává vám i jednotlivým živnostníkům jistotu ve všech záležitostech plánování a během fáze výstavby. Pokud na pozemku již stojí stavba, není průzkum podloží nezbytně nutný. Přesto se však doporučuje. Jako vlastník nemovitosti jste obecně zodpovědní za všechny záležitosti týkající se nemovitosti. Pokud se například při pokládce potrubí zjistí, že se na vašem soukromém pozemku nacházejí letecké bomby nebo kontaminovaná místa, nesete výhradní odpovědnost za jejich likvidaci.
Malá rada: Pokud jste si objednali průzkum terénu, riziko odpovědnosti přechází na pověřeného odhadce.
Jaké informace obsahuje zpráva o podloží?
Zpráva o podloží je komplexní analýzou půdy s uvedením jejího složení a mechanických vlastností. Konkrétně se zkoumají a hodnotí interakce mezi budovou (která má být postavena), podzemní vodou, půdou a budovami v okolí. Vzorky půdy jsou rovněž analyzovány na kontaminovaný materiál pomocí předběžného geochemického průzkumu. Zpráva o podloží obsahuje přesné údaje o různých naměřených hodnotách a parametrech požadovaných statikem. Součástí posudku o půdě je zpravidla doporučení pro založení (např. základová deska, žlab).
V expertíze podloží jsou zdokumentovány následující informace:
- Obecné informace (vlastník, budova a umístění),
- Struktura a vrstvy podloží,
- Typ půdy s charakteristickými hodnotami,
- Mechanika půdy (sedání, únosnost),
- Hladina podzemní vody a infiltrační kapacita,
- Spodní odpor,
- Odolnost proti mrazu,
- pokyny pro zemní práce a utěsnění budovy (např. vodotěsný suterén z železobetonového žlabu) a
- Výsledky předběžného geochemického průzkumu (pokud jsou požadovány).
Pokud průzkum půdy odhalí chemickou kontaminaci, bude nutné provést další průzkum, aby se zkontrolovala přítomnost znečišťujících látek.
Kdo potřebuje expertízu podloží?
Stavební inženýr používá k výpočtům terénní průzkum. Na základě různých klíčových údajů může naplánovat váš vysněný dům se všemi jeho stěnami, stropy a základy nebo suterénem.
Po zahájení stavby se zemní práce provádějí také na základě odborného posudku půdy. Veškeré existující problémy jsou zdokumentovány ve zprávě a jsou doporučena vhodná opatření. Pokud je například nutné vytěženou zeminu zlikvidovat, jsou o tom poskytnuty informace, stejně jako o případném nutném zhutnění zeminy.
Na výkop stavební jámy, a tedy i na náklady a Zohlednění nákladů důležité je tvrzení o třídě půdy. Příliš tvrdá nebo příliš měkká půda je méně ideální a vyžaduje více práce. Pokud se při průzkumu půdy objeví kontaminovaný materiál, je třeba jej zlikvidovat. Zpráva o půdě obsahuje také charakteristické hodnoty z geotechnického hodnocení, které jsou důležité pro inženýry zemních prací. Pokud je vytěžený materiál nevhodný pro další výstavbu, musí být odstraněn a uspořádán jiný výplňový materiál.
Důležitou informací pro stavitele pláště je infiltrační kapacita a hladina podzemní vody. Podle toho se pak rozhoduje, jakým způsobem musí být suterén utěsněn, aby byla budova chráněna před vnikáním vody.
Stavební náklady lze vypočítat také na základě průzkumu terénu.
Stručně řečeno: Průzkum půdy je vyžadován statikem, nákladovým střediskem a odborníky na zemní práce a hrubé stavby.
Jaká rizika lze průzkumem podloží vyloučit?
Jako první riziko můžete minimalizovat nebo zcela vyloučit riziko vlastní odpovědnosti. Z tohoto důvodu je vhodné si před nákupem zajistit znalecký posudek. Pokud jste pověřili znalce prozkoumáním půdy, můžete s jistotou začít stavět svůj dům.
Při průzkumu terénu se zaručeně odhalí následující rizika:
- Potíže a komplikace při zemních pracích,
- nerovnoměrný půdní profil na různých místech (pravděpodobné sesedání půdy),
- příliš vysoká hladina podzemní vody a špatné infiltrační vlastnosti (nutno zohlednit při stavbě suterénu),
- Nedostatečná únosnost půdy (nutné zhutnění půdy),
- Kontaminovaná místa a znečišťující látky v půdě a
- Nález bomby.
Z dosavadních informací jste se již dozvěděli, že koupě pozemku bez průzkumu půdy je jako loterie. Z uvedených rizik také zcela jasně vyplývá, že stavba domu bez průzkumu půdy může způsobit následné škody, zejména finančního charakteru. Pokud například spodní voda silně tlačí na základy zespodu, může dojít k poškození hydroizolace. Stejně tak nelze vyloučit zpoždění stavby, pokud je půda příliš tvrdá nebo pokud je třeba nejprve odstranit kontaminovaná místa.
Malá rada: Pokud nejsou problematické podklady podrobně posouzeny, nemusí ani stavba domu probíhat hladce. Zatékání do sklepů a stěn, praskliny ve zdech nebo deformovaný krov mohou být důsledkem nesprávného plánování a provedení stavby. Před podpisem smlouvy proto zadejte průzkum podloží!
Co je třeba zohlednit při průzkumu podloží?
Nejprve byste měli získat nezávislého odborníka, který je oprávněn vypracovat zprávu o podloží. Patří mezi ně geologové, geotechnici a stavební inženýři. V ideálním případě byste měli najít odborníka z regionu, který zná místní oblast.
Rozsah průzkumu půdy se může lišit, ale v zásadě by měl obsahovat všechny informace uvedené v části "Jaké informace obsahuje průzkum půdy?". Na vypracování zprávy potřebuje odborník přibližně dva až čtyři týdny. To zahrnuje odběr vzorků na místě, který se skládá z úderové jádrové sondy na nejméně dvou místech pozemku a malých pilotových vrtů. Při perkusním vrtání se do země zatlouká duté těleso, které po vyjmutí obsahuje různé vrstvy půdy. Ty jsou následně analyzovány v laboratoři pomocí různých testů a měření mechaniky půdy.
Průzkum podloží zpravidla nezahrnuje geochemickou analýzu s ohledem na možné znečišťující látky a kontaminovaná místa v půdě. Tu je třeba objednat zvlášť při zadání zakázky.
Stručně řečeno: Objednejte si odborníka na geologické vědy nebo stavební inženýrství, aby provedl odbornou analýzu všech fyzikálních a mechanických parametrů půdy a případně také geochemických parametrů ze sondážních měření.
Lze k likvidaci použít expertízu podloží?
Die allgemeine Baugrunduntersuchung besteht aus der Untersuchung der physischen und mechanischen Eigenschaften des Bodens. Wie im letzten Abschnitt erwähnt, muss eine Untersuchung auf Schadstoffe zusätzlich in Auftrag gegeben werden. Nur diese geochemische Deklarationsanalyse kann feststellen, ob sich Stoffe im Boden befinden, die extra entsorgt werden müssen.
Někdy se v rámci průzkumu půdy provádí předběžný geochemický průzkum, který již naznačuje, zda jsou v půdě přítomny znečišťující látky a zda je nutná další analýza.
Malá rada: Pokud kupujete nemovitost, která se nachází v bývalém průmyslovém areálu nebo v komerční zóně, je zde vysoká pravděpodobnost výskytu kontaminovaných míst. Rozhodně byste si měli zajistit geochemický průzkum.
Jaké náklady by měly být zahrnuty do rozpočtu na pozemní průzkum?
Někteří stavebníci se rádi nechají odradit náklady na průzkum půdy a raději se tohoto šetření zřeknou. Vždy však mějte na paměti, že bez tohoto posudku mohou rychle nastat komplikace, které povedou k dodatečným pracím a nákladům.
Pozemní šetření obvykle stojí 1 000 až 2 000 eur. Tato částka závisí především na nákladech na průzkum. Pokud se například při stavbě domu plánuje suterén, cena se zvyšuje. Další průzkumy, například chemické kontaminace, rovněž vedou k dodatečným nákladům.
Malý tip: položku průzkumu půdy můžete zahrnout do financování jako vedlejší stavební náklady. Ta se odhaduje na přibližně 5 eur za metr čtvereční plochy pozemku.
Závěr
Pokud chcete stavět bez nepříjemných překvapení, rozhodně byste se neměli obejít bez průzkumu terénu. Náklady na takový průzkum mohou být kompenzovány jistotou plánování, minimalizací potíží při výstavbě a vyloučením statických rizik. V neposlední řadě jsou ušetřeny nervy i peněženky, protože při provedení průzkumu podloží přechází odpovědnost na odborníka.
