Nicht nur aus zahlreichen Dokumentationen im Fernsehen ist in den letzten Jahren deutlich geworden, dass nicht jeder Bau auf einem tragfähigen Fundament steht. Gerade in Zeiten von Kosten- und Zeiteinsparung wird ein Baugrundgutachten oft als überflüssig empfunden. Das mag bei idealen Grundstücken gut funktionieren. Bei allen anderen Grundstücken können ungünstige Bodenstrukturen jedoch deutlich mehr Kosten und Zeit verursachen als dem Bauherren lieb ist. Gehen Sie daher auf Nummer sicher und lassen Sie ein Baugrundgutachten erstellen!
Ein Baugrundgutachten wird auch als Bodengutachten, geologisches Gutachten, Gründungsgutachten oder als Baugrunduntersuchung bezeichnet. Ganz allgemein wird dabei die geologische Beschaffenheit eines Grundstücks genauer untersucht.
Wichtig für die Baugrunduntersuchung sind:
– der Aufbau des Bodens mit seinen Schichten,
– die Ermittlung der Bodengruppe und Bodenklasse,
– die Grundwassersituation mit der Höhe des Grundwasserspiegels,
– die Möglichkeit der Versickerung von Wasser (Versickerungsfähigkeit) und
– die Ermittlung eventueller Belastungen durch Verunreinigung (Mineralöl, Blindgänger).
Im Anschluss an die Bohrproben kann abgeklärt werden, wie sich der Untergrund mit dem zu errichtenden Gebäude darauf verhalten wird. Dafür stehen den Sachverständigen verschiedene mechanische Werte zur Verfügung, die ermittelt und in einer Dokumentation beschrieben werden.
Dies sind unter anderem:
– Wichte (Verhältnis der Gewichtskraft zum Volumen),
– Scherfestigkeit (Belastbarkeit des Bodens),
– Reibungswinkel (Winkel der möglichen Belastung eines Untergrunds ohne ein Abrutschen zu verursachen) sowie
– Kohäsion (Zusammenhalt der einzelnen Teilchen des Bodens).
Es werden zudem die Wechselwirkungen mit den Nachbarbebauungen berücksichtigt.
Kurz und bündig: Das Baugrundgutachten gibt Auskunft darüber, wie das Traumhaus auf Ihrem Grundstück gebaut werden kann. Es zeigt, welcher Aufwand beim Ausheben der Baugrube notwendig ist, ob Stabilisierungsmaßnahmen notwendig werden und wie das Fundament bzw. der Keller aussehen muss.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Baugrundgutachten?
Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihnen als Bauplatz gefällt, so können Sie erste Erkundigungen über den Boden einholen. Dazu können das Bauamt, das Wasserwirtschaftsamt und das Umweltamt Auskunft geben. Sie verfügen häufig über ein paar grundlegende Informationen zur Bodensituation vor Ort. Einsicht, beispielsweise in das Altlasten- und Verdachtsflächenkataster der einzelnen Bundesländer (hier Baden-Württemberg), können Sie online beantragen.
Kleiner Tipp: Entdecken Sie auf dem oder rund um das Wunschgrundstück abgesackte oder gehobene Stellen (z. B. bei Gehwegplatten), deutliche Risse in der Fassade alter Gebäude, schiefe Gebäudeteile, aufgeschüttete Flächen, Straßennamen, die auf die Bodenbeschaffenheit oder ehemalige Nutzungen hindeuten (z. B. Sandweg, Kiesgrubenweg), dann sollten Sie vorsichtig sein. In alten Karten oder Bebauungsplänen sind zudem ehemalige Gewerbeflächen verzeichnet, aus denen ersichtlich ist, ob der Boden mit Altlasten (z. B. Öl) verseucht sein kann.
Klingt die erste eigene Analyse sehr vielversprechend, so sollten Sie dennoch vor dem endgültigen Kauf des Grundstücks das Baugrundgutachten erstellen lassen. Dieses ist sehr viel detaillierter als die Informationen der Ämter und schützt Sie vor unliebsamen Überraschungen, denn auch auf kleinstem Raum können die Bodenverhältnisse sehr unterschiedlich sein.
Selbstverständlich kann das Bodengutachten auch nach dem Kauf bei einem Sachverständigen bestellt werden. Allerdings tragen Sie dann das Risiko, dass bei schwierigem Gelände deutliche Mehrkosten und Bauverzögerungen auf Sie zukommen können. Liegt die Baugrunduntersuchung vor dem Kauf, kann die Höhe für die Arbeiten des Erdbaus genau beziffert werden und dient damit der Planungssicherheit.
Eine Gültigkeitsdauer für Baugrundgutachten gibt es nicht, allerdings kann sich durch lokale Veränderungen beispielsweise der Grundwasserstand ändern. Sollte ein älteres Bodengutachten vorliegen, lassen Sie sich von einem Sachverständigen beraten, ob eine erneute Untersuchung notwendig ist.
Kurz und bündig: Der beste Zeitpunkt für eine Baugrunduntersuchung liegt noch vor dem Kauf eines Grundstücks.
Wofür wird ein Baugrundgutachten benötigt?
Wie bereits im Abschnitt „Was ist ein Baugrundgutachten?“ beschrieben wurde, ist dieses Dokument für die Bauplanung ein wichtiges Instrument.
Aus den ermittelten Werten können Folgerungen zum Hausbau abgeleitet werden:
– Wird der Boden das geplante Haus tragen oder müssen Änderungen vorgenommen werden?
– Sind Setzungen zu erwarten? Kann das Baufenster entsprechend verschoben werden oder hilft die Verdichtung des Bodens?
– Wie tief kann gebaut werden? Ist ein Keller möglich?
– Wie muss das Fundament oder der Keller aussehen (Mauerwerk, wasserdichter Stahlbeton)?
– Ist der Baugrubenaushub zur Verfüllung geeignet?
– Wie hoch wird der Aufwand des Erdbaus werden (Zeit, Kosten)?
Der Ausbau eines Kellers beispielsweise hängt entscheidend vom Grundwasserstand ab. Alle Bereiche, die ständig mit der wasserführenden Schicht in Verbindung kommen, müssen ausreichend abgedichtet sein, etwa durch eine Stahlbetonwanne. Auch schlecht abfließendes Sickerwasser kann dem Gebäude auf Dauer schaden, wenn unsachgemäß gebaut wird. Beide Aspekte sind aus dem Baugrundgutachten ebenso ableitbar wie die Tragfähigkeit des Bodens. Für den Bau ist ebenso wichtig, wie leicht sich der Boden bearbeiten lässt. Darüber gibt die Bodenklasse Auskunft. Die Baukosten wiederum berechnen sich nach der Bodenklasse.
Kleiner Tipp: Wenn Sie mit einer Hausbaufirma bauen sollten, können Sie nicht davon ausgehen, dass ein Bodengutachten erstellt wurde. Die günstigen Angebote rechnen sich nur mit idealen Bodenvoraussetzungen. Ohne Baugrunduntersuchung kann es passieren, dass Setzungen zu einer Schieflage des Hauses führen oder in das Fundament Wasser eindringt, weil mit der preiswertesten, aber ungünstigsten Methode gebaut wurde.
Zu guter Letzt kann das Baugrundgutachten auch vor dem Kauf eines belasteten Grundstücks schützen. In Innenstädten finden sich noch heute Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg, deren Entsorgung hohe Kosten verursacht. Diese trägt der Eigentümer. Ebenso können verunreinigte Grundstücke, wie ehemalige Tankstellen oder Autowerkstätten, für den Bauherren teuer werden. Auch aus diesen beiden Gründen ist die Baugrunduntersuchung anzuraten.
Kurz und bündig: Ein Baugrundgutachten ist bei jedem Neubau oder Änderungen an einem bestehenden Gebäude notwendig, damit das Haus auf einem sicheren Fundament steht.
Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?
Das Baurecht sieht seit 2008 ein solches Gutachten vor, wenn Sie einen Neubau auf das Grundstück stellen möchten. Dieses gibt Ihnen und den einzelnen Gewerken Sicherheit in allen Planungsangelegenheiten und während der Bauphase. Sollte bereits ein Gebäude darauf stehen, ist die Baugrunduntersuchung nicht zwingend notwendig. Ratsam wäre diese dennoch. Denn ganz allgemein sind Sie als Grundstückseigentümer für alle das Grundstück betreffenden Dinge verantwortlich. Wird beispielsweise bei Verlegung von Leitungen festgestellt, dass sich in Ihrem privaten Boden Fliegerbomben oder Altlasten befinden, zahlen Sie die Entsorgung allein.
Kleiner Tipp: Haben Sie eine Baugrunduntersuchung bestellt, geht das Haftungsrisiko auf den beauftragten Gutachter über.
Welche Informationen enthält ein Baugrundgutachten?
Das Baugrundgutachten ist eine umfassende Analyse des Bodens mit seiner Zusammensetzung und den bodenmechanischen Eigenschaften. Dabei werden gezielt die Wechselwirkungen zwischen dem (neu zu errichtenden) Gebäude, dem Grundwasser, dem Boden und der Bebauung in der Nachbarschaft untersucht und ausgewertet. Mit einer geochemischen Vorerkundung werden die Bodenproben zudem auf belastetes Material untersucht. Im Baugrundgutachten werden genaue Angaben zu den verschiedenen Messwerten und Parametern gemacht, die für den Statiker notwendig sind. In der Regel ist eine Gründungsempfehlung (z.B. Fundamentplatte, Wanne) im Bodengutachten enthalten.
Folgende Informationen werden im Baugrundgutachten dokumentiert:
– allgemeine Angaben (Eigentümer, Bauwerk und Bauort),
– Aufbau und Schichten des Baugrunds,
– Bodenart mit Kennwerten,
– Bodenmechanik (Setzungsverhalten, Tragfähigkeit),
– Grundwasserstand und Versickerungsfähigkeit,
– Sohlwiderstand,
– Frostsicherheit,
– Richtlinien zum Erdbau und zur Abdichtung des Gebäudes (z. B. wasserdichter Keller aus einer Stahlbetonwanne) sowie
– Ergebnisse der geochemischen Vorerkundung (wenn sie angefordert wurde).
Sollte das Bodengutachten eine chemische Belastung feststellen, so wird ein weiteres Gutachten zur genauen Prüfung auf Schadstoffe notwendig.
Wer benötigt das Baugrundgutachten?
Das Baugrundgutachten nutzt der Statiker, um seine Berechnungen durchzuführen. Er kann mithilfe verschiedener Kennzahlen Ihr Wunschhaus mit all seinen Wänden, Decken und dem Fundament bzw. Kellergeschoss planen.
Beginnt der Bau, so werden auch die Erdarbeiten anhand des Bodengutachtens ausgeführt. Eventuell vorhandene Probleme sind in dem Bericht dokumentiert und entsprechende Maßnahmen angeraten. Muss beispielsweise der Aushub entsorgt werden, findet sich dazu ebenso eine Information wie bei einer notwendigen Verdichtung des Bodens.
Für die Aushebung der Baugrube und damit auch für den Aufwand und die Kostenbetrachtung ist die Aussage bezüglich der Bodenklasse von Bedeutung. Ein zu harter oder zu weicher Boden ist weniger ideal und erfordert einen größeren Arbeitsaufwand. Wurde in der Baugrunduntersuchung belastetes Material gefunden, ist eine Entsorgung erforderlich. Zudem enthält das Bodengutachten Kennwerte aus der geotechnischen Auswertung, die für die Erdbauer von Bedeutung sind. Ist der Aushub für den weiteren Bau ungeeignet, muss er abgefahren und anderes Füllmaterial organisiert werden.
Wichtige Informationen für den Rohbauer sind die der Versickerungsfähigkeit und des Grundwasserspiegels. Danach wird entschieden, wie ein Keller abgedichtet werden muss, um das Gebäude vor Wassereintritt zu schützen.
Anhand der Baugrunduntersuchung können auch Baukosten berechnet werden.
Kurz und bündig: Das Bodengutachten wird vom Statiker, der Kostenstelle und den Gewerken des Erd- und Rohbaus benötigt.
Welche Risiken können durch ein Baugrundgutachten ausgeschlossen werden?
Als erstes Risiko können Sie Ihr ganz persönliches Haftungsrisiko minimieren bzw. ganz ausschließen. Aus diesem Grund ist das Gutachten bereits vor dem Kauf anzuraten. Haben Sie einen Sachverständigen beauftragt, den Boden zu untersuchen, können Sie mit Planungssicherheit an den Hausbau gehen.
Folgende Risiken werden mit einem Baugrundgutachten garantiert aufgedeckt:
– Schwierigkeiten und Komplikationen bei den Erdarbeiten,
– ungleiches Bodenprofil an verschiedenen Stellen (Setzungen sind wahrscheinlich),
– zu hoher Grundwasserspiegel und schlechte Versickerungseigenschaften (zu berücksichtigen beim Kellerbau),
– ungenügende Tragfähigkeit des Bodens (Verdichten des Bodens nötig),
– Altlasten und Schadstoffe im Boden sowie
– Bombenfund.
Dass ein Grundstückskauf ohne Baugrunduntersuchung einer Lotterie gleicht, haben Sie mit den bisherigen Informationen bereits erfahren. Die aufgelisteten Risiken zeigen zudem sehr deutlich, dass ein Hausbau ohne eine Bodenuntersuchung Folgeschäden, vor allem finanzieller Natur, hervorrufen kann. Drückt beispielsweise das Grundwasser von unten stark gegen das Fundament, so können Abdichtungen beschädigt werden. Ebenso sind Bauverzögerungen nicht auszuschließen, falls der Boden zu hart ist oder zunächst Altlasten beseitigt werden müssen.
Kleiner Tipp: Werden problematische Untergründe nicht genauestens bewertet, so kann auch der Hausbau nicht optimal verlaufen. Undichte Keller und Wände, Risse in den Wänden oder ein deformierter Dachstuhl können das Ergebnis falscher Bauplanung und -ausführung sein. Geben Sie deshalb vor dem Vertragsabschluss ein Baugrundgutachten in Auftrag!
Was sollte bei einem Baugrundgutachten beachtet werden?
Zunächst sollten Sie sich einen unabhängigen Sachverständigen ins Boot holen, der ein Baugrundgutachten erstellen darf. Dazu gehören unter anderem Geologen, Geotechniker oder auch Bauingenieure. Idealerweise finden Sie einen Gutachter aus der Region, der sich mit den Örtlichkeiten auskennt.
Der Umfang eines Bodengutachtens kann variieren, sollte im Kern jedoch alle Informationen enthalten, die im Abschnitt „Welche Informationen enthält ein Baugrundgutachten?“ aufgelistet sind. Um das Gutachten zu erstellen, benötigt der Experte etwa zwei bis vier Wochen. Dies beinhaltet eine Probenentnahme vor Ort, die aus einer Rammkernsondierung in mindestens zwei Bereichen des Grundstücks und Kleinrammbohrungen besteht. Bei der Rammkernsondierung wird ein Hohlkörper in den Boden geschlagen, der bei der Herausnahme die verschiedenen Bodenschichten enthält. Diese werden dann im Labor mit verschiedenen bodenmechanischen Prüfungen und Messungen untersucht.
In der Regel enthält die Baugrunduntersuchung keine geochemische Analyse hinsichtlich möglicher Schadstoffe und Altlasten im Boden. Diese muss bei der Auftragsvergabe gesondert bestellt werden.
Kurz und bündig: Beauftragen Sie einen Sachverständigen der Geo- oder Bauwissenschaften, der aus den Baugrundsondierungen eine fachgerechte Analyse aller physischen und bodenmechanischen, eventuell auch geochemischen, Parameter durchführt.
Kann ein Baugrundgutachten für die Entsorgung genutzt werden?
Die allgemeine Baugrunduntersuchung besteht aus der Untersuchung der physischen und mechanischen Eigenschaften des Bodens. Wie im letzten Abschnitt erwähnt, muss eine Untersuchung auf Schadstoffe zusätzlich in Auftrag gegeben werden. Nur diese geochemische Deklarationsanalyse kann feststellen, ob sich Stoffe im Boden befinden, die extra entsorgt werden müssen.
Manchmal wird im Rahmen der Baugrunduntersuchung eine geochemische Vorerkundung durchgeführt, die bereits aussagt, ob sich Schadstoffe im Boden befinden und eine weitere Analyse notwendig wird.
Kleiner Tipp: Erwerben Sie ein Grundstück, welches auf einer ehemaligen Industriefläche oder einem Gewerbegebiet liegt, ist die Wahrscheinlichkeit für Altlasten hoch. Hier sollten Sie auf jeden Fall eine geochemische Untersuchung veranlassen.
Welche Kosten sind für ein Baugrundgutachten einzuplanen?
Manche Bauherren lassen sich gern von den Kosten eines Bodengutachtens abschrecken und verzichten lieber auf diese Untersuchung. Bedenken Sie jedoch immer, dass es ohne ein solches Gutachten schnell zu Komplikationen und dadurch zu Mehraufwand und zusätzlichen Kosten kommen kann.
Eine Baugrunduntersuchung schlägt in der Regel mit 1.000 bis 2.000 Euro zu Buche. Hier kommt es vor allem auf den Aufwand für das Gutachten an. Ist beim Hausbau beispielsweise ein Keller vorgesehen, erhöht sich der Preis. Auch zusätzliche Untersuchungen, wie die der chemischen Belastung, führen zu Mehrkosten.
Kleiner Tipp: Den Posten des Bodengutachtens können Sie als Baunebenkosten in Ihre Finanzierung einrechnen lassen. Dabei werden etwa 5 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angesetzt.
Fazit
Wer ohne unliebsame Überraschungen bauen möchte, der sollte keinesfalls auf eine Baugrunduntersuchung verzichten. Die Kosten für ein solches Gutachten können mit Planungssicherheit, der Minimierung von bautechnischen Schwierigkeiten und dem Ausschluss von statischen Risiken wettgemacht werden. Nicht zuletzt werden Nerven und Geldbeutel geschont, denn durch Erstellung eines Baugrundgutachtens geht die Haftung auf den Sachverständigen über.
