Experiência em terrenos de construção - a base estável para a construção de qualquer casa

Peritagem do subsolo Investigação do subsolo

Nos últimos anos, tornou-se claro, e não só através de numerosos documentários televisivos, que nem todos os edifícios são construídos sobre uma base estável. Sobretudo em tempos de economia de custos e de tempo, um levantamento topográfico é muitas vezes considerado supérfluo. Isto pode funcionar bem para terrenos ideais. Para todos os outros terrenos, no entanto, as estruturas desfavoráveis do solo podem causar custos e tempo significativamente maiores do que o construtor gostaria. Por isso, jogue pelo seguro e mande fazer um levantamento do subsolo!

Um levantamento do subsolo é também designado por levantamento do solo, levantamento geológico, levantamento de fundações ou investigação do subsolo. Em geral, a condição geológica de uma propriedade é examinada com mais pormenor.

Importantes para a investigação do solo são
- a estrutura do solo com as suas camadas,
- a determinação do grupo de solos e da classe de solos,
- a situação das águas subterrâneas com a altura do lençol freático,
- a possibilidade de infiltração de água (capacidade de infiltração) e
- a identificação de possíveis contaminações (óleos minerais, munições não deflagradas).

Após as amostras de perfuração, é possível esclarecer como é que o subsolo se vai comportar com o edifício a ser construído sobre ele. Para o efeito, os peritos dispõem de vários valores mecânicos, que são determinados e descritos na documentação.

Estes são, entre outros:
- Peso (relação entre a força do peso e o volume),
- Resistência ao corte (capacidade de suporte de carga do pavimento),
- Ângulo de atrito (ângulo de carga possível sobre uma superfície sem provocar deslizamento) e
- Coesão (coesão das partículas individuais do solo).

As interacções com os edifícios vizinhos também são tidas em conta.

Em poucas palavras: O relatório do subsolo fornece informações sobre como a casa dos seus sonhos pode ser construída na sua propriedade. Mostra-lhe o esforço necessário para escavar o poço de construção, se são necessárias medidas de estabilização e como deve ser a fundação ou a cave.

Qual é a altura certa para efetuar um levantamento do terreno?

Se encontrou um terreno que lhe agrada para construir, pode fazer as primeiras averiguações sobre o solo. Pode obter informações sobre este assunto junto da Direção-Geral da Construção, da Direção-Geral das Águas e da Direção-Geral do Ambiente. Muitas vezes, dispõem de algumas informações básicas sobre a situação do solo local. Informe-se, por exemplo, sobre o Registo de sítios contaminados e sítios suspeitos de estarem contaminados dos diferentes estados federais (neste caso, Baden-Württemberg), pode candidatar-se em linha.

Uma pequena dica: se descobrir áreas descaídas ou elevadas na propriedade desejada ou à volta dela (por exemplo, lajes de pavimento), fendas evidentes na fachada de edifícios antigos, partes inclinadas de edifícios, áreas amontoadas, nomes de ruas que indiquem as condições do solo ou utilizações anteriores (por exemplo, caminho de areia, caminho de cascalho), então deve ter cuidado. Os mapas antigos ou planos de desenvolvimento também mostram antigas instalações industriais, que indicam se o solo pode estar contaminado (por exemplo, óleo).

Se a sua análise inicial lhe parecer muito prometedora, deve mandar efetuar um estudo do solo antes de finalizar a compra da propriedade. Esta é muito mais pormenorizada do que as informações fornecidas pelas autoridades e protege-o de surpresas desagradáveis, uma vez que as condições do solo podem variar muito, mesmo nos espaços mais pequenos.

É claro que também pode encomendar o estudo do solo a um perito após a compra. No entanto, corre o risco de incorrer em custos adicionais significativos e atrasos na construção se o terreno for difícil. Se o levantamento do solo for efectuado antes da compra, a quantidade de terraplenagem pode ser quantificada com precisão, proporcionando assim segurança no planeamento.

Não existe um período de validade para os relatórios do subsolo, mas as alterações locais podem fazer com que o nível das águas subterrâneas se altere, por exemplo. Se tiver um estudo do solo mais antigo, consulte um especialista para determinar se é necessária uma nova investigação.

Em poucas palavras: A melhor altura para uma investigação do solo é antes de comprar uma propriedade.

Para que é necessária uma peritagem do subsolo?

Como já foi descrito na secção "O que é um relatório do subsolo?", este documento é uma ferramenta importante para o planeamento da construção.

A partir dos valores determinados, podem ser tiradas conclusões para a construção de habitações:
- O chão suportará a casa planeada ou será necessário fazer alterações?
- É de esperar um assentamento? O período de construção pode ser deslocado em conformidade ou a compactação do solo pode ajudar?
- Até que profundidade pode construir? É possível construir uma cave?
- Qual deve ser o aspeto da fundação ou da cave (alvenaria, betão armado impermeável)?
- O poço de escavação é adequado para o enchimento?
- Quais são os trabalhos de terraplanagem (tempo, custos)?

O desenvolvimento de uma cave, por exemplo, depende crucialmente do nível das águas subterrâneas. Todas as áreas que estão constantemente em contacto com a camada de água devem ser adequadamente vedadas, por exemplo, com uma calha de betão armado. A má drenagem das águas de infiltração também pode danificar o edifício a longo prazo, se este for construído incorretamente. Ambos os aspectos podem ser obtidos a partir do relatório do subsolo, assim como a capacidade de carga do solo. A facilidade com que o solo pode ser trabalhado é igualmente importante para a construção. A Classe do solo Informações. Os custos de construção, por sua vez, são calculados de acordo com a classe de solo.

Um pequeno conselho: se está a construir com uma empresa de construção de casas, não pode assumir que foi feito um estudo do solo. As ofertas favoráveis só valem a pena se as condições do solo forem ideais. Sem um estudo do solo, pode acontecer que um afundamento leve a que a casa se incline ou que a água penetre nos alicerces, porque foi utilizado o método mais barato mas menos favorável.

Por último, mas não menos importante, o conhecimento do subsolo pode também proteger contra a compra de um imóvel contaminado. Ainda hoje se encontram nos centros das cidades engenhos explosivos da Segunda Guerra Mundial, cuja eliminação acarreta custos elevados. Estes custos são suportados pelo proprietário. Os terrenos contaminados, como as antigas estações de serviço ou garagens, também podem ser dispendiosos para os promotores imobiliários. Também por estas duas razões, é aconselhável efetuar uma investigação do solo.

Em poucas palavras: É necessária uma sondagem do terreno para qualquer construção nova ou alteração de uma construção existente, para garantir que a casa é construída sobre uma base segura.

É obrigatório efetuar um levantamento topográfico?

O Direito da construção exige um relatório deste tipo desde 2008 se quiser construir um novo edifício na propriedade. Isto dá-lhe a si e aos comerciantes individuais segurança em todas as questões de planeamento e durante a fase de construção. Se já existir um edifício no local, não é absolutamente necessário efetuar um estudo do solo. No entanto, não deixa de ser aconselhável. Como proprietário da propriedade, é geralmente responsável por todos os assuntos relacionados com a propriedade. Se, por exemplo, durante a colocação de tubos, se descobrir que existem bombas aéreas ou sítios contaminados no seu terreno privado, será o único responsável pela sua eliminação.

Uma pequena dica: se tiver encomendado um estudo do terreno, o risco de responsabilidade é transferido para o inspetor contratado.

Que informações contém um relatório sobre o subsolo?

O relatório do subsolo é uma análise exaustiva do solo com a sua composição e propriedades mecânicas. As interacções entre o edifício (a ser construído), as águas subterrâneas, o solo e os edifícios na vizinhança são especificamente examinadas e avaliadas. As amostras de solo são também analisadas para detetar material contaminado através de uma investigação geoquímica preliminar. O relatório do subsolo fornece detalhes precisos dos vários valores medidos e parâmetros exigidos pelo engenheiro estrutural. Regra geral, a peritagem do solo inclui uma recomendação de fundação (por exemplo, laje de fundação, calha).

As informações seguintes estão documentadas na peritagem do subsolo:
- Informações gerais (proprietário, edifício e localização),
- Estrutura e camadas do subsolo,
- Tipo de solo com valores característicos,
- Mecânica dos solos (comportamento de assentamento, capacidade de suporte de carga),
- Nível de água subterrânea e capacidade de infiltração,
- Resistência do fundo do poço,
- Resistência à geada,
- Orientações para a terraplanagem e a impermeabilização do edifício (por exemplo, uma cave estanque feita de uma calha de betão armado) e
- Resultados da investigação geoquímica preliminar (se solicitado).

Se o estudo do solo identificar uma contaminação química, será necessário efetuar um novo estudo para verificar a existência de poluentes.

Quem precisa dos conhecimentos sobre o subsolo?

O engenheiro de estruturas utiliza o levantamento do terreno para efetuar os seus cálculos. Com base em vários índices, pode planear a sua casa de sonho com todas as suas paredes, tectos e fundações ou caves.

Uma vez iniciada a construção, os trabalhos de terraplenagem são igualmente efectuados com base na peritagem do solo. Quaisquer problemas existentes são documentados no relatório e são aconselhadas medidas adequadas. Se, por exemplo, a escavação tiver de ser eliminada, é fornecida informação sobre isso, bem como sobre qualquer compactação necessária do solo.

Para a escavação do poço de construção e, por conseguinte, também para as despesas e Consideração dos custos a afirmação relativa à classe do solo é importante. Um solo demasiado duro ou demasiado mole é menos ideal e requer mais trabalho. Se for encontrado material contaminado na investigação do solo, este deve ser eliminado. O relatório de solos também contém valores característicos da avaliação geotécnica que são importantes para os engenheiros de terraplanagem. Se o material escavado não for adequado para a continuação da construção, deve ser removido e organizado outro material de enchimento.

A capacidade de infiltração e o nível do lençol freático são informações importantes para o construtor de cascas. A decisão é então tomada quanto à forma como uma cave deve ser selada para proteger o edifício da entrada de água.

Os custos de construção também podem ser calculados com base no estudo do terreno.

Em resumo: O levantamento do solo é exigido pelo engenheiro de estruturas, pelo centro de custos e pelas empresas de terraplenagem e de construção civil.

Que riscos podem ser excluídos por um estudo do subsolo?

Como primeiro risco, pode minimizar ou excluir completamente o seu próprio risco de responsabilidade pessoal. Por este motivo, é aconselhável que obtenha um parecer de um perito antes de comprar. Se tiver contratado um perito para examinar o solo, pode começar a construir a sua casa com segurança de planeamento.

Os riscos seguintes são garantidamente descobertos com um estudo do terreno:
- Dificuldades e complicações durante os trabalhos de terraplanagem,
- perfil do solo irregular em vários locais (é provável que haja subsidência),
- lençol freático demasiado elevado e fracas propriedades de infiltração (a ter em conta na construção de uma cave),
- Capacidade de carga insuficiente do solo (é necessária a compactação do solo),
- Locais contaminados e poluentes no solo e
- Encontre uma bomba.

Já aprendeu com as informações fornecidas até agora que comprar um terreno sem um estudo do solo é como uma lotaria. Os riscos listados também mostram muito claramente que a construção de uma casa sem uma investigação do solo pode causar danos consequentes, especialmente de natureza financeira. Por exemplo, se as águas subterrâneas pressionarem fortemente a fundação a partir de baixo, a impermeabilização pode ser danificada. Do mesmo modo, não são de excluir atrasos na construção se o solo for demasiado duro ou se for necessário remover primeiro os locais contaminados.

Uma pequena dica: se os substratos problemáticos não forem avaliados em pormenor, a construção da casa também pode não correr bem. Caves e paredes com fugas, fissuras nas paredes ou uma treliça de telhado deformada podem ser o resultado de um planeamento e execução incorrectos da construção. Por isso, encomende um estudo do subsolo antes de assinar um contrato!

O que deve ser considerado num levantamento do subsolo?

Em primeiro lugar, deve contratar um perito independente, autorizado a elaborar um relatório sobre o subsolo. Entre estes contam-se geólogos, geotécnicos e engenheiros civis. Idealmente, deve encontrar um perito da região que esteja familiarizado com a área local.

O âmbito de um estudo do solo pode variar, mas deve conter essencialmente todas as informações enumeradas na secção "Que informações contém um estudo do solo? O perito necessita de cerca de duas a quatro semanas para preparar o relatório. Para tal, é necessário proceder à recolha de amostras no local, que consiste numa sonda de percussão em pelo menos duas áreas da propriedade e em pequenos furos de sondagem com estacas. Durante a sondagem de percussão, é cravado um corpo oco no solo, que contém as várias camadas de solo quando retiradas. Estas são depois analisadas em laboratório através de vários testes e medições de mecânica do solo.

Regra geral, a investigação do subsolo não inclui uma análise geoquímica relativa a possíveis poluentes e locais contaminados no solo. Esta deve ser encomendada separadamente aquando da adjudicação do contrato.

Em resumo: Contrate um perito em geociências ou engenharia civil para efetuar uma análise profissional de todos os parâmetros físicos e mecânicos do solo e, eventualmente, também geoquímicos, a partir das sondagens.

Pode ser utilizada uma peritagem do subsolo para eliminação?

O estudo geral do subsolo consiste na análise das propriedades físicas e mecânicas do solo. Como mencionado na última secção, deve também ser encomendada uma análise de poluentes. Só esta análise de declaração geoquímica pode determinar se existem substâncias no solo que devam ser eliminadas separadamente.

Por vezes, é efectuada uma investigação geoquímica preliminar como parte da investigação do solo, que já indica se estão presentes poluentes no solo e se é necessária uma análise mais aprofundada.

Um pequeno conselho: se comprar uma propriedade situada numa antiga zona industrial ou comercial, existe uma grande probabilidade de haver sítios contaminados. Deverá, sem dúvida, organizar uma investigação geoquímica.

Que custos devem ser orçamentados para um levantamento topográfico?

Alguns construtores gostam de ser desencorajados pelo custo de um estudo do solo e preferem renunciar a esta investigação. No entanto, tenha sempre em mente que, sem esse estudo, as complicações podem surgir rapidamente, resultando em trabalho adicional e custos adicionais.

Um estudo do terreno custa geralmente entre 1.000 e 2.000 euros. Este valor depende principalmente do custo do estudo. Se, por exemplo, estiver planeada uma cave para a construção de uma casa, o preço aumenta. Investigações adicionais, como a contaminação química, também levam a custos adicionais.

Uma pequena dica: pode incluir no seu financiamento a rubrica de estudo do solo como custos acessórios de construção. O custo está estimado em cerca de 5 euros por metro quadrado de terreno.

Conclusão

Se pretende construir sem surpresas desagradáveis, não deve de forma alguma prescindir de um estudo do terreno. O custo de um estudo deste tipo pode ser compensado pela segurança de planeamento, pela minimização das dificuldades de construção e pela exclusão de riscos estáticos. Por último, mas não menos importante, os nervos e as carteiras são poupados, uma vez que a responsabilidade é transferida para o perito quando é efectuado um estudo do subsolo.

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