Expertise in bouwgrond - de stabiele basis voor elke woningbouw

Expertise ondergrond Onderzoek ondergrond

Het is de afgelopen jaren duidelijk geworden, en niet alleen door talloze televisiedocumentaires, dat niet elk gebouw op een stabiele fundering gebouwd is. Vooral in tijden van kosten- en tijdbesparing wordt een grondmeting vaak als overbodig gezien. Dit werkt misschien goed voor ideale percelen. Voor alle andere percelen kunnen ongunstige bodemstructuren echter aanzienlijk meer kosten en tijd veroorzaken dan de bouwer zou willen. Speel dus op veilig en laat een bodemonderzoek uitvoeren!

Een onderzoek van de ondergrond wordt ook bodemonderzoek, geologisch onderzoek, funderingsonderzoek of onderzoek van de ondergrond genoemd. Over het algemeen wordt de geologische toestand van een eigendom nader onderzocht.

Belangrijk voor het grondonderzoek zijn
- de structuur van de bodem met zijn lagen,
- de bepaling van de bodemgroep en bodemklasse,
- de grondwatersituatie met de hoogte van de grondwaterspiegel,
- de mogelijkheid dat water wegsijpelt (infiltratiecapaciteit) en
- het vaststellen van mogelijke verontreiniging (minerale olie, niet-geëxplodeerde munitie).

Aan de hand van de boormonsters kan duidelijk worden gemaakt hoe de ondergrond zich zal gedragen met het gebouw dat erop moet komen te staan. De experts beschikken hiervoor over verschillende mechanische waarden, die in documentatie worden bepaald en beschreven.

Dit zijn onder andere:
- Gewicht (verhouding tussen gewichtskracht en volume),
- Afschuifsterkte (draagvermogen van de vloer),
- Wrijvingshoek (hoek van mogelijke belasting op een oppervlak zonder uitglijden te veroorzaken) en
- Cohesie (samenhang van de afzonderlijke deeltjes van de bodem).

Er wordt ook rekening gehouden met interacties met naburige gebouwen.

In een notendop: Het rapport van de ondergrond geeft informatie over hoe uw droomhuis op uw eigendom gebouwd kan worden. Het laat zien welke inspanning nodig is om de bouwput uit te graven, of er stabilisatiemaatregelen nodig zijn en hoe de fundering of kelder eruit moet zien.

Wanneer is het juiste moment voor een bodemonderzoek?

Als u een stuk grond hebt gevonden dat u mooi vindt als bouwterrein, kunt u de eerste inlichtingen inwinnen over de bodem. De bouwautoriteit, de waterbeheerder en de milieu-instantie kunnen u hierover informatie geven. Zij hebben vaak wat basisinformatie over de plaatselijke bodemsituatie. Inzicht in bijvoorbeeld de Registers van verontreinigde locaties en verdachte verontreinigde locaties van de afzonderlijke federale staten (hier Baden-Württemberg), kunt u online een aanvraag indienen.

Een kleine tip: Als u verzakte of verhoogde gebieden op of rond het gewenste eigendom ontdekt (bijv. stoeptegels), duidelijke scheuren in de gevel van oude gebouwen, scheve delen van gebouwen, ophopingen, straatnamen die de bodemgesteldheid of het vroegere gebruik aangeven (bijv. zandpad, grindpad), dan moet u voorzichtig zijn. Oude kaarten of bestemmingsplannen tonen ook voormalige industrieterreinen, die aangeven of de grond verontreinigd kan zijn (bijv. olie).

Als uw eigen eerste analyse veelbelovend klinkt, moet u toch een bodemonderzoek laten uitvoeren voordat u de aankoop van het onroerend goed afrondt. Dit is veel gedetailleerder dan de informatie die door de autoriteiten wordt verstrekt en beschermt u tegen onaangename verrassingen, aangezien de bodemgesteldheid zelfs in de kleinste ruimte sterk kan variëren.

Natuurlijk kan het bodemonderzoek ook na de aankoop bij een expert worden besteld. U loopt dan echter het risico op aanzienlijke extra kosten en vertragingen bij de bouw als het terrein moeilijk is. Als het bodemonderzoek vóór de aankoop wordt uitgevoerd, kan de hoeveelheid grondwerk nauwkeurig worden gekwantificeerd en biedt dit zekerheid bij de planning.

Er is geen geldigheidsperiode voor rapporten over de ondergrond, maar plaatselijke veranderingen kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat het grondwaterpeil verandert. Als u een ouder bodemonderzoek hebt, raadpleeg dan een deskundige om te bepalen of een nieuw onderzoek nodig is.

In een notendop: De beste tijd voor een bodemonderzoek is voordat u een woning koopt.

Waar is een expertise van de ondergrond voor nodig?

Zoals reeds beschreven in het gedeelte "Wat is een rapport van de ondergrond?", is dit document een belangrijk hulpmiddel voor de bouwplanning.

Uit de vastgestelde waarden kunnen conclusies voor de bouw van huizen worden getrokken:
- Zal de vloer het geplande huis ondersteunen of moeten er wijzigingen worden aangebracht?
- Zijn er zettingen te verwachten? Kan het bouwraam dienovereenkomstig worden verschoven of zal verdichting van de grond helpen?
- Hoe diep kunt u bouwen? Is een kelder mogelijk?
- Hoe moet de fundering of kelder eruitzien (metselwerk, waterdicht gewapend beton)?
- Is de uitgravingsput geschikt voor opvulling?
- Hoeveel zullen de grondwerken kosten (tijd, kosten)?

De ontwikkeling van een kelder is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van het grondwaterpeil. Alle gebieden die voortdurend in contact staan met de watervoerende laag moeten goed worden afgedicht, bijvoorbeeld met een trog van gewapend beton. Slecht afwaterend kwelwater kan het gebouw op lange termijn ook beschadigen als het verkeerd gebouwd is. Beide aspecten kunnen worden afgeleid uit het rapport van de ondergrond, net als de draagkracht van de grond. Hoe gemakkelijk de grond bewerkt kan worden, is net zo belangrijk voor de bouw. De Bodemklasse Informatie. De bouwkosten worden op hun beurt berekend op basis van de bodemklasse.

Een kleine tip: Als u met een woningbouwbedrijf gaat bouwen, kunt u er niet van uitgaan dat er een bodemonderzoek is uitgevoerd. De gunstige offertes zijn alleen de moeite waard als de bodemgesteldheid ideaal is. Zonder bodemonderzoek kan het gebeuren dat verzakkingen ertoe leiden dat het huis scheef komt te staan of dat er water in de fundering dringt omdat de goedkoopste maar minst gunstige methode werd gebruikt.

En last but not least kan de expertise van de ondergrond ook bescherming bieden tegen de aankoop van een vervuild pand. Niet-ontplofte munitie uit de Tweede Wereldoorlog kan vandaag de dag nog steeds in stadscentra worden gevonden, waarvan de verwijdering hoge kosten met zich meebrengt. Deze worden gedragen door de eigenaar. Verontreinigde eigendommen, zoals voormalige benzinestations of garages, kunnen ook duur zijn voor de ontwikkelaar. Ook om deze twee redenen is het raadzaam om een bodemonderzoek uit te voeren.

In een notendop: Een onderzoek van de ondergrond is nodig voor elk nieuw gebouw of veranderingen aan een bestaand gebouw, om ervoor te zorgen dat het huis op een veilige fundering wordt gebouwd.

Is een grondmeting verplicht?

De Bouwrecht vereist sinds 2008 een dergelijk rapport als u een nieuw gebouw op het perceel wilt bouwen. Dit geeft u en de individuele vakmensen zekerheid in alle planningskwesties en tijdens de bouwfase. Als er al een gebouw op het terrein staat, is een grondonderzoek niet absoluut noodzakelijk. Het is echter wel aan te raden. Als eigenaar van het onroerend goed bent u over het algemeen verantwoordelijk voor alle zaken die betrekking hebben op het onroerend goed. Als bijvoorbeeld tijdens het leggen van de leidingen ontdekt wordt dat er zich luchtbommen of verontreinigde locaties in uw privéterrein bevinden, dan bent u als enige verantwoordelijk voor de verwijdering ervan.

Een kleine tip: Als u een grondonderzoek hebt laten uitvoeren, wordt het aansprakelijkheidsrisico overgedragen aan de landmeter die u opdracht hebt gegeven.

Welke informatie bevat een rapport over de ondergrond?

Het rapport over de ondergrond is een uitgebreide analyse van de bodem met zijn samenstelling en grondmechanische eigenschappen. De interacties tussen het (te bouwen) gebouw, het grondwater, de bodem en de gebouwen in de omgeving worden specifiek onderzocht en geëvalueerd. De bodemmonsters worden ook geanalyseerd op verontreinigd materiaal met behulp van een geochemisch vooronderzoek. Het rapport van de ondergrond geeft nauwkeurige details van de verschillende meetwaarden en parameters die de bouwkundig ingenieur nodig heeft. In de regel wordt een funderingsadvies (bijv. funderingsplaat, trog) in de bodemdeskundigheid opgenomen.

De volgende informatie is gedocumenteerd in de expertise van de ondergrond:
- Algemene informatie (eigenaar, gebouw en locatie),
- Structuur en lagen van de ondergrond,
- Bodemtype met karakteristieke waarden,
- Grondmechanica (zettingsgedrag, draagvermogen),
- Grondwaterpeil en infiltratiecapaciteit,
- Bodemweerstand,
- Vorstbestendigheid,
- Richtlijnen voor grondwerken en afdichting van het gebouw (bijv. waterdichte kelder gemaakt van een trog van gewapend beton) en
- Resultaten van het voorbereidend geochemisch onderzoek (indien aangevraagd).

Als bij het bodemonderzoek chemische verontreiniging wordt vastgesteld, is een nader onderzoek nodig om te controleren op verontreinigende stoffen.

Wie heeft de expertise van de ondergrond nodig?

De bouwkundig ingenieur gebruikt het grondonderzoek om zijn berekeningen uit te voeren. Aan de hand van verschillende kengetallen kan hij uw droomhuis met alle muren, plafonds en funderingen of kelder plannen.

Zodra de bouw begint, worden ook de grondwerken uitgevoerd op basis van de bodemexpertise. Eventuele bestaande problemen worden in het rapport gedocumenteerd en er worden passende maatregelen geadviseerd. Als de uitgraving bijvoorbeeld moet worden afgevoerd, wordt hierover informatie verstrekt, evenals over de noodzakelijke verdichting van de grond.

Voor het uitgraven van de bouwput en dus ook voor de kosten en Kosten overweging de verklaring met betrekking tot de bodemklasse is belangrijk. Te harde of te zachte grond is minder ideaal en vereist meer werk. Als er tijdens het grondonderzoek verontreinigd materiaal wordt gevonden, moet dit worden afgevoerd. Het bodemrapport bevat ook karakteristieke waarden uit de geotechnische evaluatie die belangrijk zijn voor de grondwerkers. Als het uitgegraven materiaal ongeschikt is voor verdere bouwwerkzaamheden, moet het worden verwijderd en moet er ander vulmateriaal worden georganiseerd.

Belangrijke informatie voor de ruwbouwer is de infiltratiecapaciteit en het grondwaterpeil. Vervolgens wordt beslist hoe een kelder moet worden afgedicht om het gebouw tegen binnendringend water te beschermen.

De bouwkosten kunnen ook berekend worden op basis van het grondonderzoek.

In een notendop: Het bodemonderzoek is vereist door de bouwkundig ingenieur, het kostencentrum en de grond- en ruwbouwbedrijven.

Welke risico's kunnen door een onderzoek van de ondergrond worden uitgesloten?

Als eerste risico kunt u uw eigen persoonlijke aansprakelijkheidsrisico minimaliseren of volledig uitsluiten. Daarom is het raadzaam om een deskundig advies in te winnen voordat u koopt. Als u een deskundige opdracht hebt gegeven om de grond te onderzoeken, kunt u met zekerheid beginnen met de bouw van uw huis.

De volgende risico's komen gegarandeerd aan het licht met een bodemonderzoek:
- Moeilijkheden en complicaties tijdens de grondwerken,
- ongelijk bodemprofiel op verschillende plaatsen (verzakkingen zijn waarschijnlijk),
- te hoge grondwaterspiegel en slechte infiltratie-eigenschappen (waarmee rekening moet worden gehouden bij het bouwen van een kelder),
- Onvoldoende draagvermogen van de bodem (verdichting van de bodem noodzakelijk),
- Verontreinigde locaties en verontreinigende stoffen in de bodem en
- Bom vinden.

Uit de tot nu toe verstrekte informatie hebt u al geleerd dat het kopen van een stuk grond zonder bodemonderzoek net een loterij is. De opgesomde risico's laten ook heel duidelijk zien dat het bouwen van een huis zonder bodemonderzoek gevolgschade kan veroorzaken, vooral van financiële aard. Als het grondwater bijvoorbeeld van onderaf zwaar tegen de fundering drukt, kan de waterdichting beschadigd raken. Het is ook niet uitgesloten dat de bouw vertraging oploopt als de grond te hard is of als verontreinigde locaties eerst verwijderd moeten worden.

Een kleine tip: Als problematische ondergronden niet in detail worden beoordeeld, kan de bouw van het huis ook niet soepel verlopen. Lekkende kelders en muren, scheuren in de muren of een vervormd dakgebinte kunnen het gevolg zijn van een onjuiste bouwplanning en -uitvoering. Laat daarom een onderzoek van de ondergrond uitvoeren voordat u een contract tekent!

Waar moet bij een bodemonderzoek rekening mee worden gehouden?

Ten eerste moet u een onafhankelijke deskundige aan boord halen die bevoegd is om een rapport van de ondergrond op te stellen. Dit zijn bijvoorbeeld geologen, geotechnici en civiel ingenieurs. Idealiter zoekt u een expert uit de regio die bekend is met het lokale gebied.

De omvang van een bodemonderzoek kan variëren, maar moet in principe alle informatie bevatten die vermeld wordt in het gedeelte "Welke informatie bevat een bodemonderzoek?". De expert heeft ongeveer twee tot vier weken nodig om het rapport op te stellen. Dit omvat het nemen van monsters ter plaatse, wat bestaat uit een ramsonde op ten minste twee plaatsen op het terrein en kleine paalboringen. Tijdens de slagboring wordt er een hol lichaam in de grond gedreven, dat de verschillende bodemlagen bevat wanneer deze verwijderd worden. Deze worden vervolgens in het laboratorium geanalyseerd met verschillende grondmechanische testen en metingen.

In de regel omvat het onderzoek van de ondergrond geen geochemische analyse met betrekking tot mogelijke verontreinigende stoffen en verontreinigde locaties in de bodem. Dit moet apart besteld worden bij de gunning van de opdracht.

In een notendop: Geef een expert in geowetenschappen of civiele techniek de opdracht om een professionele analyse uit te voeren van alle fysische en grondmechanische, en mogelijk ook geochemische, parameters uit de grondmetingen.

Kan een expertise van de ondergrond worden gebruikt voor verwijdering?

Het algemene onderzoek van de ondergrond bestaat uit het analyseren van de fysische en mechanische eigenschappen van de bodem. Zoals vermeld in de vorige sectie, moet er ook een analyse op verontreinigende stoffen worden uitgevoerd. Alleen deze geochemische aangifteanalyse kan bepalen of er stoffen in de bodem zitten die apart moeten worden afgevoerd.

Soms wordt een voorafgaand geochemisch onderzoek uitgevoerd als onderdeel van het grondonderzoek, dat al aangeeft of er verontreinigende stoffen in de bodem zitten en of verdere analyse nodig is.

Een kleine tip: Als u een huis koopt dat op een voormalig industrieterrein of in een commercieel gebied ligt, is de kans groot dat er verontreinigde locaties zijn. U moet zeker een geochemisch onderzoek laten uitvoeren.

Welke kosten moeten worden begroot voor een bodemonderzoek?

Sommige bouwers laten zich graag afschrikken door de kosten van een bodemonderzoek en zien liever af van dit onderzoek. Bedenk echter altijd dat er zonder zo'n onderzoek snel complicaties kunnen ontstaan, met extra werk en kosten tot gevolg.

Een grondonderzoek kost meestal tussen de 1.000 en 2.000 euro. Dit hangt voornamelijk af van de kosten van het onderzoek. Als er bijvoorbeeld een kelder gepland is bij het bouwen van een huis, dan stijgt de prijs. Aanvullende onderzoeken, zoals chemische verontreiniging, leiden ook tot extra kosten.

Een kleine tip: U kunt het bodemonderzoek als bijkomende bouwkosten in uw financiering laten opnemen. Dit wordt geschat op ongeveer 5 euro per vierkante meter grondoppervlak.

Conclusie

Als u zonder onaangename verrassingen wilt bouwen, moet u beslist een grondonderzoek laten uitvoeren. De kosten van een dergelijk onderzoek kunnen worden gecompenseerd door planningszekerheid, het minimaliseren van bouwproblemen en het uitsluiten van statische risico's. En last but not least worden zenuwen en portemonnees gespaard, omdat de aansprakelijkheid wordt overgedragen aan de expert wanneer er een onderzoek van de ondergrond wordt uitgevoerd.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *