Pericia en el terreno: la base estable para la construcción de cualquier casa

Peritaje del subsuelo Investigación del subsuelo
Pericia en el terreno: la base estable para la construcción de cualquier casa

En los últimos años ha quedado claro, y no sólo por los numerosos documentales de televisión, que no todos los edificios se construyen sobre cimientos estables. Especialmente en tiempos de ahorro de costes y tiempo, un estudio del terreno se considera a menudo superfluo. Esto puede funcionar bien para parcelas ideales. Sin embargo, para el resto de parcelas, las estructuras desfavorables del suelo pueden ocasionar muchos más costes y tiempo de los que el constructor desearía. Así que vaya sobre seguro y encargue un estudio del subsuelo.

Un estudio del subsuelo también se conoce como estudio del suelo, estudio geológico, estudio de los cimientos o investigación del subsuelo. En general, se examina más de cerca el estado geológico de una propiedad.

Importante para la investigación del terreno son
- la estructura del suelo con sus capas,
- la determinación del grupo y la clase de suelo,
- la situación de las aguas subterráneas con la altura de la capa freática,
- la posibilidad de filtración de agua (capacidad de infiltración) y
- la identificación de posibles contaminaciones (aceite mineral, artefactos sin estallar).

Tras las muestras de perforación, es posible aclarar cómo se comportará el subsuelo con el edificio que se levantará sobre él. Para ello, los expertos disponen de diversos valores mecánicos que se determinan y describen en la documentación.

Estos son, entre otros:
- Peso (relación entre la fuerza del peso y el volumen),
- Resistencia al corte (capacidad de carga del suelo),
- Ángulo de fricción (ángulo de carga posible sobre una superficie sin provocar deslizamiento) y
- Cohesión (cohesión de las partículas individuales del suelo).

También se tienen en cuenta las interacciones con los edificios vecinos.

En pocas palabras: El informe sobre el subsuelo proporciona información sobre cómo se puede construir la casa de sus sueños en su propiedad. Muestra el esfuerzo necesario para excavar el foso de construcción, si son necesarias medidas de estabilización y cómo deben ser los cimientos o el sótano.

¿Cuándo es el momento adecuado para una inspección del terreno?

Si ha encontrado un terreno que le gusta como solar para construir, puede hacer las primeras averiguaciones sobre el suelo. La autoridad encargada de la construcción, la autoridad encargada de la gestión del agua y la autoridad medioambiental pueden proporcionarle información al respecto. A menudo disponen de información básica sobre la situación local del suelo. Le informarán, por ejemplo, sobre la Registro de lugares contaminados y presuntamente contaminados de los distintos estados federales (aquí Baden-Württemberg), puede presentar su solicitud en línea.

Un pequeño consejo: si descubre zonas hundidas o elevadas en la propiedad deseada o en sus alrededores (por ejemplo, losas de pavimento), grietas evidentes en la fachada de edificios antiguos, partes inclinadas de edificios, zonas amontonadas, nombres de calles que indiquen las condiciones del suelo o antiguos usos (por ejemplo, camino de arena, camino de gravera), entonces debe tener cuidado. Los mapas antiguos o los planos de urbanización también muestran antiguos emplazamientos industriales, que indican si el suelo puede estar contaminado (por ejemplo, por petróleo).

Si su propio análisis inicial le parece muy prometedor, aún así debería encargar un estudio del suelo antes de finalizar la compra de la propiedad. Es mucho más detallado que la información facilitada por las autoridades y le protege de sorpresas desagradables, ya que las condiciones del suelo pueden variar mucho incluso en los espacios más pequeños.

Por supuesto, también puede encargar el estudio del terreno a un experto después de la compra. Sin embargo, entonces corre el riesgo de incurrir en importantes gastos adicionales y retrasos en la construcción si el terreno es difícil. Si el estudio del suelo se realiza antes de la compra, se puede cuantificar con precisión la cantidad de movimientos de tierra, lo que aporta seguridad a la planificación.

No existe un periodo de validez para los informes sobre el subsuelo, pero los cambios locales pueden hacer que cambie el nivel de las aguas subterráneas, por ejemplo. Si tiene un estudio del suelo más antiguo, consulte a un experto para determinar si es necesaria una nueva investigación.

En pocas palabras: El mejor momento para realizar una investigación sobre el terreno es antes de comprar una propiedad.

¿Para qué se necesita un peritaje del subsuelo?

Como ya se ha descrito en la sección "¿Qué es un informe sobre el subsuelo?", este documento es una herramienta importante para la planificación de la construcción.

De los valores determinados pueden derivarse conclusiones para la construcción de casas:
- ¿Aguantará el suelo la casa prevista o habrá que hacer cambios?
- ¿Es de esperar que se produzcan asentamientos? ¿Puede desplazarse la ventana de construcción en consecuencia o ayudará la compactación del suelo?
- ¿A qué profundidad se puede construir? ¿Es posible un sótano?
- ¿Cómo deben ser los cimientos o el sótano (mampostería, hormigón armado impermeable)?
- ¿La fosa de excavación es adecuada para el relleno?
- ¿Cuánto costará el movimiento de tierras (tiempo, costes)?

El desarrollo de un sótano, por ejemplo, depende crucialmente del nivel de las aguas subterráneas. Todas las zonas que estén constantemente en contacto con la capa freática deben sellarse adecuadamente, por ejemplo con una canaleta de hormigón armado. Un mal drenaje del agua de infiltración también puede dañar el edificio a largo plazo si se construye de forma inadecuada. Ambos aspectos pueden deducirse del informe sobre el subsuelo, al igual que la capacidad de carga del suelo. La facilidad con la que se puede trabajar el suelo es igual de importante para la construcción. El Clase de suelo Información. Los costes de construcción, a su vez, se calculan en función de la clase de suelo.

Un pequeño consejo: si construye con una empresa de construcción de viviendas, no puede dar por hecho que se ha realizado un estudio del suelo. Las ofertas favorables sólo valen la pena si las condiciones del suelo son ideales. Sin un estudio del suelo, puede ocurrir que el hundimiento provoque que la casa se incline o que el agua penetre en los cimientos porque se utilizó el método más barato pero menos favorable.

Por último, pero no por ello menos importante, el peritaje del subsuelo también puede proteger contra la compra de una propiedad contaminada. Todavía hoy pueden encontrarse en el centro de las ciudades artefactos sin detonar de la Segunda Guerra Mundial, cuya eliminación conlleva elevados costes. Éstos corren a cargo del propietario. Los terrenos contaminados, como antiguas gasolineras o garajes, también pueden resultar caros para los promotores. También por estas dos razones es aconsejable realizar una investigación del terreno.

En pocas palabras: Un estudio del subsuelo es necesario para toda nueva construcción o modificación de un edificio existente para garantizar que la casa se construye sobre unos cimientos seguros.

¿Es obligatorio un estudio del terreno?

El Derecho de la construcción exige un informe de este tipo desde 2008 si desea construir un nuevo edificio en la propiedad. Esto le da seguridad a usted y a los comerciantes individuales en todos los asuntos de planificación y durante la fase de construcción. Si ya existe un edificio en el solar, no es absolutamente necesaria una investigación del terreno. Sin embargo, sigue siendo aconsejable. Como propietario del inmueble, usted es generalmente responsable de todos los asuntos relacionados con el mismo. Si, por ejemplo, se descubre durante el tendido de tuberías que hay bombas aéreas o lugares contaminados en su terreno privado, usted será el único responsable de su eliminación.

Un pequeño consejo: si ha encargado una investigación del terreno, el riesgo de responsabilidad se transfiere al perito encargado.

¿Qué información contiene un estudio del terreno?

El informe sobre el subsuelo es un análisis exhaustivo del suelo con su composición y sus propiedades mecánicas. Se examinan y evalúan específicamente las interacciones entre el edificio (que se va a construir), las aguas subterráneas, el suelo y los edificios del vecindario. Las muestras de suelo también se analizan en busca de material contaminado mediante una investigación geoquímica preliminar. El informe sobre el subsuelo proporciona detalles precisos de los distintos valores medidos y parámetros requeridos por el ingeniero estructural. Por regla general, en el peritaje del suelo se incluye una recomendación de cimentación (por ejemplo, losa de cimentación, cubeta).

La siguiente información está documentada en el peritaje del subsuelo:
- Información general (propietario, edificio y ubicación),
- Estructura y capas del subsuelo,
- Tipo de suelo con valores característicos,
- Mecánica del suelo (comportamiento de asentamiento, capacidad de carga),
- Nivel de las aguas subterráneas y capacidad de infiltración,
- Resistencia de fondo,
- Resistencia a las heladas,
- Directrices para el movimiento de tierras y el sellado del edificio (por ejemplo, un sótano estanco formado por una cubeta de hormigón armado) y
- Resultados de la investigación geoquímica preliminar (si se solicita).

Si el estudio del suelo identifica contaminación química, será necesario realizar otro estudio para comprobar la presencia de contaminantes.

¿Quién necesita el peritaje del subsuelo?

El ingeniero estructural utiliza el estudio del terreno para realizar sus cálculos. Utilizando varios ratios, puede planificar la casa de sus sueños con todas sus paredes, techos y cimientos o sótano.

Una vez iniciada la construcción, los movimientos de tierra también se llevan a cabo sobre la base del peritaje del suelo. Cualquier problema existente se documenta en el informe y se aconsejan las medidas adecuadas. Si, por ejemplo, hay que eliminar la excavación, se facilita información al respecto, así como sobre la compactación necesaria del suelo.

Para la excavación de la fosa de construcción y, por tanto, también para los gastos y Consideración de los costes La afirmación relativa a la clase de suelo es importante. Un suelo demasiado duro o demasiado blando es menos ideal y requiere más trabajo. Si se encuentra material contaminado en la investigación del suelo, deberá eliminarse. El informe sobre el suelo también contiene valores característicos de la evaluación geotécnica que son importantes para los ingenieros de movimientos de tierras. Si el material excavado no es apto para seguir construyendo, hay que retirarlo y organizar otro material de relleno.

Una información importante para el constructor del sótano es la capacidad de infiltración y el nivel de las aguas subterráneas. Entonces se decide cómo debe sellarse un sótano para proteger el edificio de la entrada de agua.

Los costes de construcción también pueden calcularse a partir de la investigación del terreno.

En pocas palabras: El estudio del suelo es necesario para el ingeniero de estructuras, el centro de costes y los oficios de movimientos de tierras y construcción del armazón.

¿Qué riesgos puede descartar un estudio del subsuelo?

Como primer riesgo, puede minimizar o excluir por completo su propio riesgo de responsabilidad personal. Por este motivo, es aconsejable obtener el dictamen de un experto antes de comprar. Si ha encargado a un experto que examine el suelo, podrá empezar a construir su casa con seguridad urbanística.

Está garantizado que los siguientes riesgos quedarán al descubierto con una inspección del terreno:
- Dificultades y complicaciones durante el movimiento de tierras,
- Perfil irregular del suelo en varios lugares (es probable que se produzcan hundimientos),
- nivel freático demasiado alto y malas propiedades de infiltración (a tener en cuenta al construir un sótano),
- Insuficiente capacidad de carga del suelo (es necesaria la compactación del suelo),
- Lugares contaminados y contaminantes en el suelo y
- Hallazgo de bomba.

De la información proporcionada hasta ahora ya ha aprendido que comprar un terreno sin una investigación del suelo es como una lotería. Los riesgos enumerados también muestran muy claramente que construir una casa sin una investigación del suelo puede causar daños consecuentes, especialmente de carácter financiero. Por ejemplo, si el agua subterránea presiona fuertemente contra los cimientos desde abajo, la impermeabilización puede resultar dañada. Del mismo modo, no se pueden descartar retrasos en la construcción si el suelo es demasiado duro o hay que retirar antes los terrenos contaminados.

Un pequeño consejo: si los sustratos problemáticos no se evalúan en detalle, la construcción de la casa tampoco puede desarrollarse sin problemas. Fugas en sótanos y paredes, grietas en los muros o una armadura del tejado deformada pueden ser el resultado de una planificación y ejecución incorrectas de la construcción. Por lo tanto, ¡encargue un estudio del subsuelo antes de firmar un contrato!

¿Qué debe tenerse en cuenta en un estudio del subsuelo?

En primer lugar, debería contar con un experto independiente autorizado para elaborar un informe sobre el subsuelo. Entre ellos figuran geólogos, geotécnicos e ingenieros civiles. Lo ideal sería encontrar un experto de la región que conozca bien la zona.

El alcance de un estudio del suelo puede variar, pero esencialmente debe contener toda la información enumerada en la sección "¿Qué información contiene un estudio del suelo?". El experto necesita entre dos y cuatro semanas para preparar el informe. Esto implica la toma de muestras in situ, que consiste en un sondeo a percusión en al menos dos zonas de la propiedad y pequeños sondeos con pilotes. Durante la perforación por percusión, se hinca en el suelo un cuerpo hueco que, al extraerlo, contiene las distintas capas del suelo. A continuación, éstas se analizan en el laboratorio mediante diversas pruebas y mediciones de mecánica del suelo.

Por regla general, la investigación del subsuelo no incluye un análisis geoquímico con respecto a posibles contaminantes y lugares contaminados en el suelo. Éste debe encargarse por separado cuando se adjudique el contrato.

En pocas palabras: Encargue a un experto en geociencias o ingeniería civil un análisis profesional de todos los parámetros físicos y mecánicos del suelo, y posiblemente también geoquímicos, de los sondeos del terreno.

¿Se puede utilizar un peritaje del subsuelo para su eliminación?

La investigación general del subsuelo consiste en analizar las propiedades físicas y mecánicas del suelo. Como se ha mencionado en el último apartado, también debe encargarse un análisis de contaminantes. Sólo este análisis de declaración geoquímica puede determinar si hay sustancias en el suelo que deban eliminarse por separado.

A veces se realiza una investigación geoquímica preliminar como parte de la investigación del terreno, que ya indica si hay contaminantes en el suelo y si es necesario realizar más análisis.

Un pequeño consejo: si adquiere una propiedad situada en una antigua zona industrial o comercial, existe una alta probabilidad de que haya lugares contaminados. No dude en solicitar una investigación geoquímica.

¿Qué costes hay que presupuestar para un reconocimiento del terreno?

A algunos constructores les desanima el coste de un estudio del suelo y prefieren renunciar a esta investigación. Sin embargo, tenga siempre en cuenta que sin un estudio de este tipo pueden surgir rápidamente complicaciones, que se traducirán en trabajo y costes adicionales.

Una investigación del terreno suele costar entre 1.000 y 2.000 euros. Esto depende principalmente del coste del sondeo. Si, por ejemplo, se prevé construir un sótano al edificar una casa, el precio aumenta. Las investigaciones adicionales, como la contaminación química, también conllevan costes adicionales.

Un pequeño consejo: puede hacer que la partida de estudio del suelo se incluya en su financiación como costes accesorios de construcción. Se estima en unos 5 euros por metro cuadrado de superficie de terreno.

Conclusión

Si quiere construir sin sorpresas desagradables, no debería prescindir de una investigación del terreno. El coste de un estudio de este tipo puede compensarse con la seguridad de la planificación, la minimización de las dificultades de construcción y la exclusión de los riesgos estáticos. Por último, pero no por ello menos importante, se ahorran nervios y billeteras, ya que la responsabilidad se transfiere al experto cuando se realiza un estudio del subsuelo.

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